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產(chǎn)品/服務(wù)：建設(shè)用地使用權(quán)評估
品 牌：資產(chǎn)評估 【資產(chǎn)評估產(chǎn)品】
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最后更新：2022-11-07 16:53
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隨著土地資源日益稀缺，近些年，地下商業(yè)、地下停車場等地下空間越來越受到社會的重視，我國地下空間的開發(fā)利用正在迅速的發(fā)展。如何科學(xué)量化地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值是規(guī)范地下建設(shè)用地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓市場的前提。
我國地下建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)政策法規(guī)目前還處于摸索階段，走一步看一步，估價行業(yè)的估價體系也正處于從平面向立體轉(zhuǎn)換的過程中。下面就我國地下建設(shè)用地使用權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定的規(guī)定和評估方法做一歸納和簡析。
《物權(quán)法》第,一百三十六條規(guī)定，“建設(shè)用地使用權(quán)可以在地表、地上或者地下分別設(shè)立。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。”這是從法律的高度明確了建設(shè)用地可以分層設(shè)立，即可以立體設(shè)立，只要不產(chǎn)生交叉就行。國土資源部關(guān)于地下建筑物土地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的復(fù)函規(guī)定，“離開地面一定深度單獨(dú)建造，不能與地上建筑物連為一體的地下建筑物，其土地權(quán)利可確定為土地使用權(quán)（地下）。
地下建設(shè)用地使用權(quán)評估方法：
地下建設(shè)用地使用權(quán)評估目前執(zhí)行的是城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，評估方法主要有以下幾種方法。
市場比較法：是將近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。隨著大規(guī)模地下空間開發(fā)時代的到來，地下建設(shè)用地使用權(quán)的交易案例必將越來越多，只要在實(shí)務(wù)中增加對于地下建設(shè)用地使用權(quán)修正的因素，就可得到地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值，因此是適宜的評估方法。
收益還原法：這個方法是以一定的還原利率對地下建設(shè)用地使用權(quán)的純收益進(jìn)行還原，通過測算求得地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值。
目前需繳納土地出讓金的地下建設(shè)用地使用權(quán)屬于經(jīng)營性用途的地下建設(shè)項目，有較為穩(wěn)定的收益，其價值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以運(yùn)用收益還原法估算地下建設(shè)用地使用權(quán)價值是比較適宜的。
成本逼近法：是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的方法。
剩余法：該方法是預(yù)測地下空間的銷售價格，扣除正常的開發(fā)成本以及相關(guān)的專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以余額確定地下建設(shè)用地使用權(quán)的價值的方法。此方法主要取決于市場交易和客觀成本等的信息取得，考慮的因素與市場比較法、成本逼近法相當(dāng)。
基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法：是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
上述幾種評估方法在理論上都具有很高的適用性，但從實(shí)務(wù)來說適用性比較強(qiáng)的是收益還原法，市場比較法、剩余法在替代性上如果有更多的客觀資料也有較好的適用性，成本逼近法的適用性稍遜，基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法只能作為輔助性的一種估價方法。
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